济南债权债务律师

建住房［２０００］１０８号    一、住房置业担保公司提供的住房置业担保，是担保方式的一种补充，担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动。任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。　　二、各地执行中如遇到问题，应及时向建设部、中国人民银行报告。　　建设部办公厅秘书处2000年5月16日　　住房置业担保管理试行办法　　第一章总则　　为支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《城市房地产抵押管理办法》、《个人住房贷款管理办法》等法律、法规、规章，制定本办法。　　本办法所称住房置业担保，是指依照本办法设立的住房置业担保公司(以下简称担保公司)，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。　　住房置业担保，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。任何单位和个人不得干预贷款人及担保公司的正常经营活动。　　借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。　　贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同为主合同，担保公司、贷款人依法签订的保证合同是其从合同。主合同无效，从合同无效。保证合同另有约定的，从其约定。保证合同被依法确认无效后，担保公司、借款人和贷款人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。　　国务院建设行政主管部门归口管理全国住房置业担保管理工作。　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内住房置业担保管理工作。直辖市、市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作。　　第二章担保公司　　担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。　　设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。　　第九条担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。　　第十条设立担保公司应当具备下列条件：　　(一)有自己的名称和组织机构；　　(二)有固定的服务场所；　　(三)有不少于1000万元人民币的实有资本；　　(四)有一定数量的周转住房；　　(五)有适应工作需要的专业管理人员；　　(六)有符合《公司法》要求的公司章程；　　(七)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其它条件。　　担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。　　贷款人不得在担保公司中持有股份，其工作人员也不得在担保公司中兼职。　　一个城市原则上只设一个担保公司，以行政区内的城镇个人为服务对象。县(区)一般不设立担保公司，个人住房贷款量大的县(区)可以设立担保公司的分支机构。　　担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。担保服务费由借款人向担保公司支付。　　担保公司应当设立内部监督机构，负责对内部担保经营状况的监督。　　第三章担保的设立　　第十六条借款人向担保公司申请住房置业担保，应当具备下列条件：　　(一)具有完全民事行为能力；　　(二)有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；　　(三)收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；　　(四)已订立合法有效的住房购销合同；　　(五)已足额交纳购房首付款；　　(六)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。　　担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。对于资信不良的借款人，担保公司可以拒绝提供担保。住房置业担保当事人应当签订书面保证合同。保证合同一般应当包括以下内容：(一)被担保的主债权种类、数额；　　(二)债务人履行债务的期限；　　(三)保证的方式；　　(四)保证担保的范围；　　(五)保证期间；　　(六)其他约定事项。　　住房置业担保的保证期间，由担保公司与贷款人约定，但不得短于借款合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。　　设定住房置业担保的，借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的，贷款人可以依保证合同约定要求担保公司在其保证范围内承担债务清偿责任。　　借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。　　第二十二条房屋抵押应当订立书面合同。抵押合同一般包括以下内容：　　(一)抵押当事人的姓名、名称、住所；　　(二)债权的种类、数额、履行债务的期限；　　(三)房屋的权属和其他基本情况；　　(四)抵押担保的范围；　　(五)担保公司清算时，抵押权的处置；　　(六)其他约定事项。　　第二十三条抵押当事人应当自抵押合同订立之日起三十日内向房屋所在地的房地产行政主管部门办理抵押登记。　　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销登记。　　第二十四条房屋抵押权与其担保的债权同时存在。借款人依照借款合同还清全部贷款本息后，房屋抵押权方可终止。　　第二十五条抵押权人要求抵押人办理抵押房屋保险的，抵押人应当在抵押合同订立前办理保险手续，并在保证合同订立后将保险单正本移交抵押权人保管。抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。　　第二十六条抵押期间，抵押人不得以任何理由中断或者撤销保险。抵押的房屋因抵押人的行为造成损失致使其价值不足作为履行债务担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。　　第四章担保的解除　　第二十七条借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。　　第二十八条借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。　　保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。　　第二十九条抵押房屋的处置，可以由抵押当事人协议以该抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的方式进行；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。　　处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司应当予以协助。　　第五章风险防范　　第三十条担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则确保资产的保值增值。　　担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。　　第三十一条担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。　　保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。　　第三十二条担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。　　担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。　　第三十三条担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍；超过三十倍的，应当追加实有资本。　　第三十四条担保公司清算时，房屋抵押权可转移给贷款人，并由贷款人与借款人重新签订抵押合同。但抵押合同另有约定的，从其约定。　　第六章附则　　第三十五条住房置业担保可在直辖市、省会城市、计划单列市及有条件的社区、城市先行试点。试点期间，住房置业担保公司经批准设立后，应当报建设部备案。　　第三十六条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。　　第三十七条本办法自发布之日起施行。