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债权债务案例

来源:济南债权债务律师   网址:http://www.jnzwjfls.com/   时间:2017-01-21 15:01:57

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债权债务案例

  案件事实:1993年1月15日,B公司与A公司签订《华发大厦买卖合同》,约定:B公司已合法取得位于海口市大英横街西侧约2021.40平方米的土地使用权,土地使用期限七十年。B公司经海南省有关政府部门批准在该宗土地上兴建一座呈三角菱状的大厦,东部为26层大酒店,西部为34层豪华写字楼,全座大楼定名为华发大厦,华发大厦建筑总面积为73038.46平方米。A公司以港币1.2亿元的价格购买华发大厦占地的土地使用权和签订合同之日前已完成的建筑物。B公司完成华发大厦项目的建筑和装修工程并为该项目寻找第二购买人,为此A公司再向B公司支付港币1.8亿元、人民币1.023亿元,其中港币在香港支付,人民币在内地支付。如B公司未能在1994年6月30日或以前将该物业正式交付给A公司使用,每逾期一天,向A公司按人民币402300000元的万分之五支付违约金。合同签订后,A公司分期向B公司支付购楼款港币2.85亿元、人民币54867472元,现华发大厦已完成框架,B公司未能按期交房。1993年8月24日、9月18日,A公司与B公司又签订了两份《备忘录》,主要内容为约定付款期限、数额和办理华发大厦相关手续的时间。

  1996年3月9日,A公司的开办单位C公司与B公司的开办单位D公司签订了《补充协议》,约定:D公司应在1994年6月30日将华发大厦建成验收后交付给C公司,但至今只完成结构和部分装修工程。为解决大厦工程遗留问题,双方签订该协议。双方同意综合考虑香港大埔88广场、广州D广场及华发大厦剩余工程等遗留问题,采取了断方式解决。为确保华发大厦尽早全面完工,D公司同意在扣除原合同约定C公司尚未向D公司支付的购楼款62432528元人民币后,D公司另向C公司支付5000万元人民币和2000万元港币,C公司包干使用上述费用,完成华发大厦剩余工程,以此了结双方在上述三个项目的债权债务关系。如D公司在1996年10月11日前不能按本合同约定的时间和数额向C公司付清全部款项和逾期利息并履行有关责任及移交手续,可视D公司违约,C公司依据《华发大厦实卖合同》的违约条款,向D公司追讨损失和违约金。《补充协议》是《华发大厦买卖合同》的补充协议,有同等效力。该协议签订后,D公司未按合同约定履行义务。

  1997年6月27日,D公司、E公司、C公司、A公司签订了《解决海口华发大厦及广州D广场项目遗留问题一揽子补充协议》(以下简称为《一揽子补充协议》,约定:签订《补充协议》后,一直未能得到执行,华发大厦遗留问题亦未得到解决。为了切实履行买卖合同、备忘录、补充协议所约定权利义务,使华发大厦项目遗留问题早日解决,签订本协议。四方当事人在《补充协议》基础上,采取一揽子方式,彻底解决华发大厦项目所有遗留问题。由于D公司未能按期履行买卖合同及补充协议,给C公司造成了严重损失。截止到1996年6月,D公司同意向C公司支付港币3573万元、人民币7388万元赔偿金。具体履行方式如下:自1997年7月30日至1997年12月30日分六期共支付人民币5000万元,D公司、E公司将广州广东国际大厦A附楼26楼D、E、F及28楼E四个写字楼单元按购入原价港币900万元退还给C公司,其余赔偿金港币2673万元、人民币2388万元,D公司以单价每平方米17000元人民币,总面积3102.85平方米的广州D广场部分楼面抵偿。D公司如在1997年12月31日前不能按期支付人民币5000万元赔偿金,则按日息万分之六向C公司支付应付而未付的赔偿金利息。如D公司在1997年12月30日仍不能付清5000万元赔偿金和逾期支付的赔偿金利息,将视D公司违约。D公司应于1997年9月1日前将广州广东国际大厦的楼面房交付给C公司,逾期不交,则须与C公司签订租赁契约后方可继续使用。如D公司履行了支付赔偿金的义务,则认为由广州D广场和海口华发大厦项目而引发的债权债务纠纷已得到了全部解决,一方不得再向另一方讨要损失。如在1997年12月30日前D公司不能按协议约定向C公司支付全部赔偿金和逾期付款利息,则C公司按《华发大厦买卖合同》和1996年3月9日《补充协议》的违约条款向D公司追讨损失和违约金。D公司和C公司的法定代表人均以个人身份担保协议各条款履行,如任何一方违约则另一方可向违约方及其法定代表人追讨损失和责任。《一揽子补充协议》是《华发大厦买卖合同》、《补充协议》不可分割的组成部分。

  为履行《一揽子补充协议》,E公司分别于1997年8月27日、10月31日、1998年9月2日向C公司付款人民币110万元、290万元、50万元,以上共计450万元。为履行《一揽子补充协议》以房抵债的内容,1997年7月13日E公司签订了18份《房地产预售契约》,约定E公司将D广场18套房产出售给C公司,售房总面积为3056.06平方米,总成交价为人民币51953020元。18份售房合同均为格式合同,约定“C公司应于1997年6月27日前将购房款一次性支付给E公司,E公司应于1998年12月31日将房产建成交付给C公司,除特殊情况外,E公司还应于1999年12月31日前为C公司办妥房产证:C公司不能按期付清购楼款,或E公司不能按期向C公司交付房产,每逾期一日,由违约方向对方支付相当于房价千分之一的违约金”。1998年10月19日,广州市房地产交易所对18份预售契约进行了监证。为履行《一揽子补充协议》中有关以广州广东国际大厦的部分楼面抵偿赔偿金的条款,在超出最后交房期限后,经双方反复协商,已在涉诉前将这部分房产过户,对此双方无异议。

  由于D公司、E公司未能全面及时履行《一揽子补充协议》中支付赔偿金的义务,1998年8月13日C公司与D公司又签订了《还款协议》,约定:D公司承诺自协议签字生效之日起三个月内(即1998年8月13日至1998年11月13日)向C公司支付人民币600万元,于1998年8月31日前先支付人民币50万元;若D公司违约则C公司将通过广州市司法机关解决纠纷,本协议中的600万元是《一揽子补充协议》中D公司欠C公司的款项。签订《还款协议》后,D公司已向C公司支付人民币50万元,尚余550万元至今未付。

  1998年9月28日,C公司与E公司签订《协议书》,约定:为了履行《一揽子补充协议》,双方达成如下协议,因E公司欠C公司51953020元,E公司用自有广州D广场18套房、单价为每平方米17000元抵挡所欠债务。原签订的《房地产预售契约》中E公司交房的时间为1998年12月31日,现经C公司同意将交楼时间改为1999年12月31日,并同意因E公司本次延迟交接的违约金由日息千分之一变更为日息千分之零点叁捌,共计720万元,此款同E公司所欠C公司的其他款项(不含按双方1998年8月13日所签《还款协议》应向C公司支付的人民币550万元)同时折为D广场楼面交给C公司。以后,C公司多次致函催促D公司履行协议,D公司复函称市场低迷经营困难,难以全面履行协议。1998年12月31日,C公司与E公司又签订了《协议书》,约定:根据双方签订的《一揽子补充协议》,E公司用D广场3004.52平方米的楼面,按单价每平方米16880元折合50716297元人民币,折抵E公司应付C公司欠款,尚有21.69平方米折366127元人民币,待以后折D广场楼面给C公司。其余E公司所欠C公司550万元现金,E公司年底定支付完毕。为此,C公司与E公司就广州D广场的18套商品房签订了18份《房地产预售契约》,交房时间为1999年12月31日,违约责任与先前订立的18份《房地产预售契约》的违约条款相同。1998年12月31日,广场市房地产交易所对18份预售房契约监证。

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