济南债权债务律师

　从去年11月底开始，广州拍卖市场受楼市成交骤然萎缩、楼价下跌的悲观气氛影响，起拍价明显调低。至2007年末，甚至出现大宗拍卖物业价格比市场价低一半的现象　　近5年来，每年年末都是房产拍卖市场的旺季。这是因为每到年末，银行处理不良资产、法院处置债务纠纷、政府强制拍卖欠税企业的力度都会加强。　　2007年12月，广州的房产拍卖会合计接近100场左右，标的总数包括大户型、中小户型、商铺等多种产品，合计近1000个，而且极少出现流拍现象。但是到了今年1月，标的则多以商用物业为主，住宅物业近半个月来不足30个。　　拍卖市场的标的叫价，也和二手市场的走势密切相关。2007年第三季度，伴随着广州一、二手楼价飙升，房产拍卖的成交价也和二手房价格趋同。根据满堂红地产研究部的统计，去年三季度成交单价在6500元/平方米以上拍卖房，比重从去年同期的1.3％增至13.4％，高于7500元/平方米的宗数比例有6.1％，成交单价高于1万元/平方米的物业有荟雅苑、东风广场、侨景大厦、淘金家园等。　　记者了解到，上述物业如果算上拍卖房要缴纳的5％交易佣金，其实与二手房的价差并不大。而当季的拍卖物业供应量达到近年少见的最高峰，超过3000套，同比增长60％以上。这些拍卖物业大多获得良好成交，包括广东省农行在去年7月中旬举办的不良资产拍卖会，以1.1751亿元最终成功拍出了39个大宗资产包，总面积达6.8万平方米，较起拍价9826万元上涨了19.6％，这是以往少见的大宗不良资产拍卖也能获得溢价的现象。　　中原地产研究部认为，从去年6、7月开始拍卖价明显提高，原因有两点：一是楼价上涨；二是评估公司改变价格参考指标，从参考过往成交价改为参考当前楼价。　　但是从去年11月底开始，广州拍卖市场受楼市成交骤然萎缩、楼价下跌的悲观气氛影响，起拍价明显调低。至2007年末，甚至出现大宗拍卖物业价格比市场价低一半的现象。　　记者查阅当时的拍卖行公告发现，当时问题楼盘广地花园100多个单位整体拍卖，成交价仅为5000多万元，至今这些物业的市值仍为8000多万元。此外如恒福路18、22号写字楼房产，建筑面积约10057平方米，起拍价仅为5468元/平方米；东莞庄天一广场的房产，总建筑面积为2830.59平方米，起拍价为5650元/平方米。这两处的二手住宅均价目前仍维持在1万元/平方米左右。　　2008年初，以往一直受自住买家欢迎，经常拍出高价的老城区中小户型也加入了降价队列。近期将拍卖的荔港南湾物业，起拍单价为5595元/平方米，而目前该盘内的同类型物业，其二手市场价已达9000~11000元/平方米。番禺华南碧桂园及祈福新村的物业，起拍单价仅3700~3800元/平方米左右，而该板块即使是限价房，价格也设定在5500元/平方米。　　除了拍卖市场标的降价外，一些按揭中介针对二手房交易萎缩的现状，也向拍卖市场寻找客源。　　广州市亿达担保公司近期宣布可以为拍卖房产代办银行按揭。竞买人可在竞拍前，由担保公司带到银行申请贷款，银行评估标的价值后，给出同贷书，确定可贷款金额上限，客户便可携同贷书参加拍卖。在竞拍成功后，由担保公司为客户出具担保函，银行直接放款到拍卖行，在完成物业过户后，房产证转而抵押给银行，担保公司担保解除，客户开始供楼。　　不过，这一新业务拍卖佣金较高，且担保公司的费用需视乎担保期限而浮动于5％。～2％之间，有可能最终拍卖成本会高于一般二手交易。而且，不能凭一份同贷书参加多场拍卖会。亿达表示，2007年全年只尝试做了不到10单类似的业务。