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经济合同效力纠纷案例

来源:济南债权债务律师   网址:http://www.jnzwjfls.com/   时间:2016-12-04 15:12:56

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一、案例引言:

  2005年3月12日,中国×出版社(下称"A出版社")与北京×房地产开发有限公司(下称"B房地产公司")双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议,根据该买卖合同及补充协议,A出版社购买了B房地产公司开发建设的位于北京市东城区的"成功大厦"整栋商品房,合同约定的建筑面积共16490平方米,单价为人民币9000元/平方米,合同总价款为人民币148,410,000元,B房地产公司应于2005年5月31日将该商品房交付A出版社使用。合同签订后,A出版社依照合同约定,积极履行了相应的付款义务,并且给予了B房地产公司资金上的大力支持,截至到2006年01月16日,A出版社已经累计支付了7252.4万元的购房款,而B房地产公司迟迟未将该商品房交付给A出版社使用,而且仍然没有办理完毕10510平方米增建面积部分的合法手续。A出版社与B房地产公司双方在签订《商品房买卖合同》时,"成功大厦"项目的土地使用权及在建工程已于2004年07月20日全部抵押给杭州工商信托投资股份有限公司,双方在《商品房买卖合同》中约定,B房地产公司应在双方正式签订本合同之前出具抵押单位的《同意销售意见函》,并保证于2005年05月31日以前解除该建筑土地使用权证上设定的所有抵押并出具抵押单位的解押函,否则,B房地产公司应当向A出版社承担相应的违约责任。2005年的6月份,B房地产公司在办理抵押注销登记手续的同时,未经劳动出版同意又将该项目的土地使用权及地上建筑物抵押给了中国经济技术投资担保有限公司,抵押期限自2005年5月27日至2008年5月26日。另外,在2005年3月12日,A出版社与B房地产公司签订《商品房买卖合同》前,B房地产公司将已经取得预售许可证的16490平方米范围内的部分房屋与第三人签署了8份商品房买卖合同(建筑面积共计2896.6平方米),并办理了预售备案登记(截至诉讼时尚有2217.8平方米的房屋未与第三人解除合同)。

  二、诉求选择:继续履约抑或解除合同

  针对本案的基本案情,我们拟订了两种基本方案。第一种方案:请求法院判决解除商品房买卖合同,追究B房地产公司逾期交房、一房多卖、未经A出版社同意又将项目抵押给第三人的法律责任,要求B房地产公司双倍返还A出版社已缴纳的购房款。第二种方案:请求法院判决继续履行商品房买卖合同,追究B房地产公司逾期交房、逾期解押的违约责任,要求B房地产公司支付相应的违约金。

  关于上述两种方案的优缺点及风险,我们认为:采取第一种方案,可给予B房地产公司较重的打击,若B房地产公司无力偿还购房款,必然会积极主动的与A出版社和谈,进而促进商品房买卖合同的继续履行。但也有可能会出现真正解除合同的结果,如此,本案将会进入执行拍卖阶段,A出版社最终能否竞买成功将会成为一个变数,不易确定结果。如采取第二种方案,对B房地产公司的影响力度不大,反而可能会影响A出版社与B房地产公司长期以来建立的良好的合作关系和基础,B房地产公司可能会因A出版社的起诉而消极施工,故意拖延施工进度,进而达到继续逾期交房的目的。

  从当事人的心理角度分析本案,B房地产公司也许不会想到A出版社会采取如法律诉讼的方式解决问题,必然会回头与A出版社积极和谈;从审判法官的角度分析本案,面对标的额如此巨大的案件,法官也不会轻易判决双方解除合同,而是会尽量促成当事人的和解,因此,在分析案件时,我们比较倾向于第一种方案。

  但是,A出版社出于能购最终得到"成功大厦"项目的考虑,为了防止诉讼过程中出现失控的局面,希望采取比较稳妥比较柔和的处理方案,比较倾向于第二种方案。对此,我们尊重A出版社的选择,并按照A出版社的要求认真研究案情,准备相应的诉讼材料,并根据国家法律法规之规定,就本案中的一些问题向A出版社予以说明。

  三、关注焦点:不同因素对本案的影响

  1、合同继续履行,商品房何时能够最终交付的时间不易确定

  从A出版社提供的双方往来函件中,不难看出B房地产公司的资金缺口非常大,履步维艰,项目的施工进度基本上是完全依赖于A出版社的资金支持。即便是我们通过诉讼手段迫使B房地产公司继续履行合同,但若没有了A出版社的资金支持,B房地产公司何时能够将商品房交付A出版社使用,将无法确定;而且,没有了A出版社的资金支持,增建面积的合法手续也很难尽快办妥;即便是项目竣工完毕交付给A出版社使用,若缺乏增加面积的合法手续,A出版社也很难将商品房的产权过户到A出版社名下。

  2、"成功大厦"项目所涉其他案件对本案的影响

  根据A出版社介绍的情况及提供的往来函件显示,B房地产公司因债权债务纠纷正在进行诉讼的案件已经有两起,"成功大厦"项目整体已被人民法院予以查封,对A出版社办理《商品房买卖合同》的备案登记手续极为不利,若其他案件债权人依法申请强制执行,A出版社不仅不得对抗其他债权人,而且不享有优先受偿权。而且时至今日,从理论上说,B房地产公司极有可能又在继续以项目为由再行举债,这样就会有新的债权人对"成功大厦"项目主张权利。

3、资金的安排问题

  如前所述,B房地产公司目前已没有能力凭借自己的实力和资金去继续施工,A出版社如若要求其继续履行合同,必将要注入更多的资金予以支持。从B房地产公司致A出版社的函件中显示,目前"成功大厦"项目的建筑面积已达到28000平方米,即使仍按9000元/平方米的价格计算,A出版社还要继续追加1.8亿元的资金。而且,由于增建面积的合法手续尚未办妥,目前A出版社亦无法通过银行按揭方式融资,如何筹措巨额资金将是A出版社面临的一个难题。

  4、B房地产公司的违规销售行为对本案的影响

  根据A出版社介绍的情况,我们也从北京市房地产交易管理网站上查到了北京市建委对B房地产公司的违规销售行为的公示,B房地产公司不仅存在一房多售的违规行为,伪造虚假的商品房预售许可证,而且未经A出版社同意又将项目抵押给了第三人,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其违法违规行为足已达到可以解除合同的法定条件,但若A出版社不采取解除合同的诉讼方案,对本案的审理影响不大,但对A出版社将来顺利实现"成功大厦"项目的产权过户可能会产生一定的影响。

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