济南债权债务律师

12月12日，著名的“烂尾”房地产信托——青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划(下称“中融·青岛凯悦”)走向项目拍卖的终局。这也是首例暴露在公众视野的信托抵押资产处置案例。《中国经营报》记者获悉，当天拍卖现场竞拍者的认购并不激烈，多数房产处于流拍。中融·青岛凯悦的兑付纠葛无疑给信托业“融新还旧”保证刚性兑付的模式敲响了警钟。“在目前情况下，由于监管部门对房地产信托的监管愈发严格， 融新还旧 的模式基本上难以为继，尤其是面对现金流不畅、资金链濒临断裂边缘的中小房地产开发商，为其融资的信托计划面临更大的对付风险。”用益信托分析师李旸说。首拍大部分流拍在凯悦中心张贴的公告书上显示，山东省高院对此案的描述为“中融信托与凯悦置业的借款担保合同纠纷”。经过一个多小时，首例信托抵押资产处置案例就草草结束，参与购房者以及拍卖厅里的工作人员告诉记者，此次拍卖可以用惨淡来形容。根据法院公告，这次凯悦中心被拍卖的资产，包括青房地权市字第201226039号项下商业1~5层房产，青房地权备字2012第67号项下96套公寓，以及凯悦中心配套的地下1层商场部分、地下1~3层车库部分。其中，属于中融·青岛凯悦的抵押物为凯悦置业提供的凯悦中心商业1~5层。据参与拍卖者回忆，住宅最终拍卖成交的房产为96套公寓中的6套，且成交价格几乎都是法院拍卖底价的保留价，成交总金额不过1千多万元。至于其他物产，报价大多在三四万元每平方米，且都是200~400平方米左右的大户型。由于参加竞拍的大多数是普通住宅的购买者，大户型的房产几乎无人问津。中融·青岛凯悦信托资料显示：“经山东省一级房地产评估机构2010年6月17日对本项目商业裙房评估，价值达到9.56亿元，抵押率不高于40%，抵押物价值充足。”而法院此次的拍卖公告却显示，对凯悦中心1~5层商业房产的总评估价仅为5.8463亿元。两年多时间，资产评估价缩水高达38.85%。中融·青岛凯悦于2010年10月发行，存续期限为18个月，发行总规模为3.845亿元，预期年收益率9%~11%。按此计算，该信托兑付款大约需4.36亿~4.48亿元。表面上看，抵押品评估价还是高于了兑付款。那为何中融信托如此着急拍卖？“从相关报道可以看出：凯悦置业后来通过长城资产这一渠道，归还了建行的债权。如果这一报道属实，那么这就产生了新的债务关系。项目的拥有者如果不及时拍卖，会面临新的纠纷;而及时拍卖虽然会亏一些，但远比处理新的债务关系更简单。如果没有新的债务纠纷产生的麻烦，我想项目拥有者是不愿意拍卖的。它的价值还在。” 一位网名火凤凰财经的博主在博客中如此写到。不过，这个说法记者并未从长城资产以及中融信托处得到证实。本次拍卖的结果可能很难令中融信托满意。根据人民法院诉讼资产网的数据，青岛凯悦中心项目拍卖的参考价仅为3.3亿元，低于信托公司为该项目所募集投入的资金。组织本次拍卖的一家拍卖行负责人告诉记者，司法拍卖一共有三次，通常第一次拍卖竞拍者的积极性都不会很高，在之后两次拍卖中评估价格还会适当下浮。资深信托人士刘擎认为，即使项目出现流动性问题，走到拍卖的境地，4折以内的抵押率也是可以回收信托资金及利息的。“中融·青岛凯悦的问题在于没有合格尽职调查，导致抵押物价值虚高，如此抵押率这个安全垫就不起作用了。”长城资产卷入2011年，青岛凯悦曾因四川信托接盘未果而名声大噪，成为业界著名的“烂尾”信托。按照合同约定，中融信托有权于2011年10月份，即该信托计划满12个月时，要求开发商兑付并提前结束信托计划。彼时，信托发行市场上蹊跷地出现了一款由四川信托发行的“川信·青岛凯悦”信托计划，该信托计划募集资金8 亿元，募集期为2011年9月13日~2011年10月13日，募集期恰与中融产品的可退出期接近。在资金投向上，“中融·青岛凯悦”注明是“用于凯悦置业正在进行的 青岛凯悦中心项目 ”，项目所在地为“青岛市市南区燕儿岛路8号、10号”。“川信·青岛凯悦”的项目书则注明资金用于青岛凯悦集团持有的“凯悦中心所有未售房产”收益权，而“凯悦中心”正位于青岛市市南区燕儿岛路8号、10号。四川信托这款产品更以11%~13%的年收益率引起投资者的关注，却意外停止。2011年10月中旬，四川信托在其官方网站上表示，“因川信·青岛凯悦涉及房地产业务，为响应国家对房地产的调控政策，该公司决定不成立该项目信托计划。”但公开信息显示，仅2012年一季度，四川信托就集中发行了超过10款涉及房地产的信托产品。据媒体报道，凯悦置业当时是希望过发行新信托产品，来偿还此前的中融·青岛凯悦以及欠建设银行的债务。为了应对房地产信托的集中兑付，信托公司一般采取的方式是，信托公司或信托公司大股东的资金接盘、地产私募或资产管理公司接盘等。有媒体报道称，一直到今年年初时，青岛凯悦的项目运作方仍试图为融资救赎做最后的努力，曾找过房地产私募基金及部分大开发商，不过均未果。长城资产相关人士向记者证实，该公司于去年年底接手了青岛凯悦欠建行的债务，而中融信托所拍卖的抵押物中，有96套普通住宅属于长城资产的抵押物资产。对于法院为何会批准拍卖原本不属于中融信托的抵押物，将拍卖范围扩展至长城资产的抵押物，上述长城资产相关人士称将会去了解实际情况，并表示会持续关注这一事件。对于长城资产的沉默，一位业内人士表示难以捉摸。该业内人士表示，除非法院、中融信托、长城资产三方达成一定协议，法院才可以对长城资产的抵押物也一并进行拍卖。在三方一致达成协议的情况下，长城资产还可以接受其他资产的抵押权置换，如有可能，“长城资产还可以对中融信托的此次不良信托资产进行收购。”长城资产难道是新的接盘者？记者就此向长城资产和中融信托求证，截至发稿前，未收到回复。刚性兑付模式临考青岛凯悦是今年信托业自华澳信托因“实德事件”与开发商对簿公堂后，因兑付问题公开走上司法程序的第二宗案例。其一度寄希望通过资金接力解困兑付的方式也为信托业敲响了警钟。一般来说，销售回款是房地产信托的第一还款来源，质押物处置则成为第二还款来源。与之前融新还旧找下家接盘不同的是，中融信托此次拍卖形式处理信托资产，存在流拍或最终成交价低于评估价的可能。此前有媒体报道，中融信托确认，中融·青岛凯悦已在今年3月如期兑付，但凯悦置业并没有偿还这笔信托款。业内人士猜测，是中融信托替凯悦置业垫付了这笔钱。用益信托分析师李旸认为，先行垫付信托企业的自有资金用以应对刚性兑付，只能限定在少数融资额度较小的信托项目中，且地产信托项目更需谨慎。若开发商在信托计划到期之后仍不能偿还债务，信托公司还需要花更多的时间成本，以及走更复杂的司法程序来拍卖抵押物，即便最终避免了资产受损，也必然耗费了额外的时间和人力成本，而且还会使信托公司的风险评估能力遭受质疑。“对于信托公司来说，这种垫付的刚性兑付肯定是 弊大于利 。”用益信托工作室发布的报告曾预计，2013年上半年，将是房地产信托兑付的顶峰，仅集合资金房地产信托到期规模就将超过1000亿元。不少信托公司面临着兑付压力，这使得不少地产私募基金、资产管理公司甚至信托公司跃跃欲试，它们将此作为抄底的最佳时期。李旸认为，无论是什么样的企业接盘，都必须在开发商、信托企业、接盘企业谈妥的情况下才可付诸实施，否则任何一方诉诸法律所带来的风险，将成为各方难以预知的风险。“像中融信托这么大的一个信托公司，业务发展如此之快，发生一定类似的事件是可以理解的，应对这次事件的方法(信托资产拍卖)也会成为行业内的一个范本。此外，中融信托也会通过此次事件，更好地完善项目的风险控制，改善企业的管理方式。从这个角度来讲，无论是对中融还是对信托行业，都是有积极意义的。”李旸如是评论。